近日，通州的多宗地块在经过激烈竞价之后高溢价成交，再次吸引了外界的聚焦。业内人士表示，对于整个北京（楼盘）房地产市场而言,东部的通州楼市已成为一个重要的风向标。无论是享受优先发展带来的先发优势，还是万亿级国家投入推动通州新城的快速崛起，以及在近期土地市场的惹眼表现和标志性楼盘的不断涌现，通州早已成为京城楼市最受瞩目的焦点板块，通州的楼盘也成为想在东部购房人群的首要选择区域。不过，在经过政策调控下过山车式的行情转换，如今的人们对通州楼市的看法已经多了一分理性。

　　潜力看好势头足 通州多地块密集成交

　　近日，经过71轮鏖战，福建泰禾地产以11.25亿元，配建7.3万平方米公租房的价格竞得通州台湖镇B-03地块，剔除保障房面积，楼面每平方米单价达到16581元，创区域地价新高。同日，另一台湖地块B-23以楼面单价13137元的价格成交。

　　时光继续回溯。4月11日，泰禾、北京美融加投资和鹏瑞利联合体分别以19.3亿元和11.29亿元的价格拿下通州台湖和通州运河核心区两地块，其中泰禾地块楼面价为11800元/平方米。此后，万科首开联合体分别于4月12日和4月17日再拿下通州台湖两幅地块，一时间通州土地市场风光无限。而根据北京土地整理储备中心网站显示，5月北京上市的12块地块中有7块位于通州，已吸引了众多知名房企的关注。

　　供应量的突出、房企的争相竞价，让人恍惚间有了时空穿越的错觉。实际上，土地市场的逐渐火热，往往预示着市场对于区域楼市前景的看好。

　　公开资料显示，涵盖医疗、教育、商业等配套的多个大规模、高层次项目集中启动，将建成辐射整个大京东区域的国际化标准设施，这无疑将为区域楼市带来强劲动力。据了解，通州国际化新城建设规模将达数千亿元，标准也瞄准“世界级”，其所蕴含的商业能量巨大。另一方面，高品质产业将吸引大量高素质人群涌入，由此势必衍生巨大置业需求。通州巨大的市场空间人尽皆知。“运河核心区得益于通州新城的规划及建设开发，已经成为通州最具潜力的热点区域，房价更是居于各大区域板块之首，目前已难觅每平方米2万元单价以下楼盘。而开发商对通州地块的频频出手，也充分说明他们对此发展潜力的看好。”合生滨江帝景项目总经理邓历表示。

　　通州房价如同过山车 期盼楼市“稳定”发展

　　众所周知，通州楼市经过一段波折：2009年、2010年期间，通州房价一路走高，曾攀升至30000元/平方米。2011年开始，在严厉的楼市调控政策下，通州房价快速下探，达到20000元/平方米以下。此后，北京楼市整体回升企稳。

　　有业内人士指出，通州楼市之所以被认为是北京房地产的风向标，很大程度上在于其对价格的敏感程度很高。“涨的时候最快、跌的时候最狠”也成为区域房价的标准写照，而在楼市调控的大背景下，借助城市发展概念发力的通州又能走多远呢？

　　亚豪机构副总经理高姗认为，虽然当前通州房价上涨明显，但这是建立在北京整体市场看涨的基础之上，同时，不同于2010年受新城建设消息刺激的涨价风潮，近两年通州楼市经过沉淀与调整，已经进入相对理性的阶段。

　　泰禾地产相关负责人认为，通州楼市经过沉淀与调整，目前已经进入相对成熟、理性的阶段。“所谓区域的成熟度就体现在交通、商业、居住氛围、城市化水平等方面，尤其是通州区已升级为北京副中心。此外，从土地出让来看，主要集中在五环外、六环外，在这种情况下，通州离北京城区的距离自然就变得不远。从城市东南西北四个方位来看，目前只有东部和南部地区还有可容纳的空间。”

　　预期上涨调控是变量 对赌政策放松风险不小

　　据了解，准备在近期开盘的金成府，预计均价达到了25000元/平方米-26000元/平方米。位于通州区东关大桥南侧的新华联运河湾，目前已进入尾盘阶段，均价为26000元/平方米-27000元/平方米；位于通州区九棵树地铁站附近的K2·玉兰湾，去年年底首次开盘，均价就达到了24000元/平方米-25000元/平方米；合生·滨江帝景二期新房的价格也超过了21000元/平方米。

　　高策机构董事长陶红兵表示，2010年3月份通州很多项目都是2万多元，高的已经有标3万元的，但那些项目的品质与目前通州高品质的楼盘无法相比。陶红兵表示，现在北京市内房价与2010年高峰相比，大部分区已超过2010年价格，但通州也只是接近2010年峰值，从这点来看现在真的是很难得的机会。“如果不是调控影响，通州的房价今年应该回到2010年高峰期之上。由于是在政策调控期，房价的上涨会慢一些，但我预计总体上涨的趋势不会变。对于刚需以及改善型购房者而言，现在正是一个购房的好时机。” 陶红兵说。

　　不过，也有业内人士对通州楼市发展提出了疑问。该人士表示：“一个项目从拿地到开发，再到销售，通常需要一两年。一些房地产企业正是看到这个时间差，会以一种对赌的心态参与到土地市场，有的开发商相信行政调控的限价政策不会长久，预期未来政策可能放开因而激进拿地。”

　　近日，深圳中资银行不约而同调高房贷利率，上浮区间10-30%。9月26日，21世纪网从多家银行获悉，农行、建行、中行均在基准利率基础上上浮10%，工行则上浮15%。对于放款额度，各家银行只有一个字“紧”，而何时放款，也只有一个字，“等”。

　　民生、平安等股份制银行亦是一贷难求。尽管民生、平安均称并未暂停房贷，但前者以“银行贷款额度紧，建议选择其他银行”的理由婉拒，而平安则喊出房贷利率上浮20-30%的条件。目前，兴业银行仍维持基准利率，但仅受理三四个楼盘的房贷业务。

　　金九是传统的楼市旺季，然而今年金九在个别楼盘出现小高潮外，大部分楼盘成交平淡。根据深圳中原地产的监测，上周一手住宅量价齐跌，成交套数环比下降了48.48%，成交均价环比下跌30.12%。

　　中资行钱紧一个月三次上调利率

　　进入下半年以来，银行资金喊渴。银行放款额度紧张之后，利润较低的房贷业务首当其冲。

　　进入9月份，深圳首套房贷利率就经历了基准利率9折、不打折、上浮10-30%的三级跳。

　　一位国有银行个贷经理对21世纪网表示，一个月内房贷利率调整了三次：“8月下旬首套房贷的折扣是9.2-9.5折，到了9月中旬就基本没有折扣了，上周接到通知要上调10%。”

　　9月26日，21世纪网走访9家银行，其中四大国有银行均上调房贷利率。建行网点的一名个贷经理表示，首套房贷在基准利率上上浮10%，二套上浮20%。中行、农行也设置同样的标准。工行的首套房贷利率则上浮15%，并表示“审批排队要一个月，什么时候能放款不确定。”农村商业银行目前还有8.5折优惠，但也要视楼盘所属区域网点的额度而定。

　　平安银行的调整幅度最大。在深圳福田中心区的一家银行网点，客户经理表示，首套利率上浮20-30%，她直言，“银行钱紧不好贷，建议你去外资银行办房贷。”

　　外资行的折扣仍然坚挺。截至9月26日，渣打、汇丰仍给出8.5折-9折优惠。不过，两家外资行的门槛也较高，渣打仅给95年以后的楼盘成交放贷，而汇丰则对楼盘所属区域、属性有要求，“商住类型的不办理，只能接受纯住宅。”

　　银行钱紧或将持续到年底。多家银行个贷经理表示，这种情况短期内不会改善，“明年年初才能好转。”

　　“本来房贷业务的利润就很低，一般而言，房贷利率最多是基准利率的8.5折，再低，银行就不赚钱。”上述国有银行个贷经理表示，年末揽储压力一向较大，这个时间段推出的理财产品利率都很高，相应的贷款利率也会增加。

　　开发商回款减速

　　“深圳的盘几乎都看遍了，越看房贷利率越高，现在是出得起首付，还不起月供。”新婚不久的小张揣着首付款，从上半年开始，踏遍了深圳新盘，最近终于看上一套即将推出的刚需盘。

　　小张看中的88平米户型，均价在25000万/平米左右，房屋总价220万元，贷款154万元。和今年上半年相比，房贷利率从9折调至上浮10%，以按揭年数30年计算，她要为此支付的利息款也从174.6万元增加至222.5万元，多出38万元，每个月要多还1000元左右。

　　购房者增加还款额的同时，开发商也承受着回款速度减缓的影响。

　　9月是楼市传统旺季，开发商利用这一时期加速去库存、回笼资金，是业内固定动作。对于一手房来说，开发商一般与指定银行合作房贷业务。“银行会和开发商谈好回款时间，从近期来看，新开楼盘的回款速度肯定会慢一些，因为九、十月份开盘，基本上要到年底打款，而年底是额度最紧张的时候。”一家国有四大行的个贷经理对21世纪网表示。

　　据深圳搜房网数据监控中心统计，2013年9月深圳共计18个住宅项目(含别墅)开盘，同比2012年9月预开盘量减少1个，环比2013年8月预开盘量增加8个。

　　金九量价齐跌

　　近日，21世纪网走访9月初开盘的楼盘，70-80平米左右刚需盘仍是市场主打产品。包括保利上城、宝能悦灡山在内的刚需盘销售量在八成左右，而均价5.3万元/平米的恒裕滨城一期所推108房源全部售罄。

　　然而，个别楼盘的畅销没有带动金九的热潮，受中秋假期影响，深圳一手住宅量价齐跌。

　　根据深圳中原地产的监测，受中秋假期的影响，上周(9.16-9.22)一手住宅成交套数为509套，环比下降了48.48%。成交价格方面，上周(9.16-9.22)全市的成交均价为20188.83元/㎡，环比下跌30.12%。

　　中原地产分析认为，受假期因素的影响，上周国土局一手住宅过户数量明显减少，同时因成交楼盘中高价楼盘占比下降，因此价格也有所下跌。深圳中原副总经理贺晓丽对21世纪网表示，尽管目前贷款难度仍在加大，但是房价上涨的预期不减，刚需群体支撑了市场热度。而对于购买二手房的客户来说，房贷收紧带来的影响更大，正常需求受到一定程度的压制。

　　“房贷收紧从长期来看，应先更不会特别大。利率成本在整个购房成本当中很少，再加上房价上涨是大概率事件，涨幅肯定是高于利率的占比，所以对刚需的影响不大。”贺晓丽称。