杭州一楼盘挂出的降价广告。目前，杭州住房库存需25个月才能消化完 摄影/新华

　　导读：为了挽救楼市，杭州相关部门推出降价备案制度。虽然政府部门对这一被市场认为是“限降令”的行为给出了规范市场秩序的解释，但地方政府对降价潮的担忧却也是一目了然。业内人士指出，以这一政策为节点，调控已经从防大涨转变到了防大跌。

　　二三线城市楼市不停出现降价新闻，多地政府也调整限购措施。为了挽救楼市，杭州相关部门甚至下文，降价15%要进行备案，被市场理解为“限降令”，但物价部门却解释为规范市场秩序。双方各执一词。

　　市场

　　网签被设置15%的下浮限幅

　　在过去的一周，杭州不少降价楼盘的开发商被房管部门请去约谈，并被告知房管部门和物价部门将推出降价备案制度。具体操作上，开发商在透明售房网上有端口，在上面走网签程序。

　　通过技术手段，可以自动设置15%的下浮限幅，如果开发商的实际成交价格比备案价格下调超过15%，网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序。如果开发商想大幅降价销售则需重新申请，降低楼房备案价，只要实际价格与新的备案价的价差在15%的范围内。但重新申请备案价至少要耗费7到10天时间。

　　回应

　　降幅超15%备案是让降价规范有序

　　对于这一限制降价行为，杭州市物价局、市住保房管局昨日又发文解释，称此举是为了让新建商品住房降价或优惠促销做到规范有序。“如果降价幅度超过15%，就属于随意调整价格，房地产开发企业需要重新向物价部门申报备案。”杭州市物价局的相关负责人说。

　　杭州市物价局相关负责人表示，这些规定目的是进一步规范商品住房销售价格申报备案，针对的是个别房地产开发企业存在销售现场标示价格和申报备案价格、网上公示价格不一致，申报价格虚高，申报备案后随意调整价格以及发布使人误解的价格信息误导购房者等问题。“房地产开发企业可以根据建设成本及市场供求等情况调整价格，我们会根据开发企业的调价申请及时进行办理。”

　　现象

　　杭州住房库存需25个月才能消化

　　到底是限制降价还是规范秩序，市场和官方各执一词。不过，地方政府对降价潮的担忧却是一目了然。按照第三方机构提供的统计数据，以目前的住房销售速度，杭州需要大约25个月才能消化完当前的住房库存，远远高于近几年平均10个月的库存消化周期。

　　自今年2月杭州城北勾庄板块的德信和天鸿两家企业打响马年楼市第一降以来，不少开发商的项目纷纷跳水。进入第二季度，品牌开发商也加入降价大军，以万科为例，其在杭州的项目在今年4月开始打折，这被许多业内人士视为是整个行业下滑的信号。

　　来自香港的房产大鳄九龙仓则是吹响了核心区的降价号角，其位于杭州市中心的九龙仓君玺项目，首推房源折后小户型均价4万元/平方米，大户型均价4.5万元/平方米，这个价格较之前的预计价格(4.5万-5万元/平方米)整整降了5000元/平方米。

　　楼市的这种惨淡表现直接影响了土地市场。5月5日，杭州市区土地拍卖现场，计划出让的杭政储出[2014]10号和11号两宗商地，均只有一家单位报名参加。中国经济研究院在2014年4月发布的一项调查表明，杭州对土地财政的依赖度排全国第一。卖地是地方政府的一项关键财政收入来源。值得注意的是，杭州土地市场的溢价在不断下降，今年主城区地价平均溢价率为9.3%，比去年平均20.9%的溢价率有很大的回落。

　　观点

　　调控已经从防大涨转变到了防大跌

实际上，目前二三线城市降价潮已经蔓延至一线城市，北上广深等均出现“房企让

利出货”现象。来自地产研究机构上海易居房地产研究院的报告显示，4月份，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅供求出现回落，成交均价出现环比下跌。在价格下跌的同时，成交也出现回落，4月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积为347万平方米，成交面积为214万平方米，呈现出供大于求的市场关系。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，杭州限降令的出现，其实反映了整体楼市或者是区域楼市发展出现了质变，以这一政策为节点，调控已经从防大涨转变到了防大跌。后续同类型城市将会有各种类型的政策救市。

　　多地在实施的“限降令”波及杭州。根据杭州市相关政府部门的规定，从今天开始，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签。这意味着传闻中的“限降令”将开始实施。事实上，在过去的一周，杭州不少降价楼盘的开发商被房管部门请去约谈，并被告知房管部门和物价部门将推出降价备案制度。(5月23日《钱江晚报》)

　　就在此前一天，有媒体报道引述住建部一位相关司局人士的话称，自年初以来，住建部里的定调就是“除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。但不会明确发文。近期北上广深也有市场剧烈调整，部里正在观察研究，但依然不会发文表示限购退出”。

　　中原地产研究部统计数据显示，目前传闻救市的城市已经超过10个，其中政策明确落地的城市也已经达到了6个，加之在2013年出台救市措施城市，全国普遍救市的房地产政策已经开始松动。杭州这时出台措施救市，也就并不让人意外。

　　但杭州出台的“限降令”，让人看到了“行政之手”过份干预市场的影子;硬性规定凡商品房实际成交价低于备案价格超过15%，将通过技术手段限制网签，更是粗暴干预市场调节的不当做法。这种降价备案制度，说白了，就是给市场下达指令，对市场运作套上“紧箍咒”，不尊重市场规律，更让市场无法进行合理的调节。

　　这些年来，对楼市的宏观调控，一直伴随着这样的争议：中国的楼市到底是听市长的，还是听市场的?到底是总理说了算，还是房地产公司的总经理说了算?应该说，在一再经历了调控变“空调”之后，我们似乎达成了某些共识，即从政策取向来说，重点还是支持基本住房需求、首次购房需求的民生性需求，这是百姓“住有所居”目标能否实现的关键，楼市调控应坚持“两条腿”走路，政府主要抓保障性住房建设，市场能解决的就必须交给市场。

　　但杭州的“限降令”，却偏偏要把市场能解决的问题交给“市长”去解决，让“市长”去决定楼盘降价的限度。虽然这样的做法不无良好的初衷，那就是尽量不让楼市出现大起大落的崩盘局面，但由政府部门来硬性规定一个15%的降幅下限，这是与市场经济法则背道而驰的，也不利于市场在资源配置中发挥应有的作用，不利于楼市的持续健康发展。

　　文/汪忧草